근저당권 말소 완벽 가이드 | 전세 사기 예방의 첫걸음

 

안녕하세요, 여러분의 소중한 자산을 지키는 깡이서방입니다!

 

11월 19일 수요일 저녁, 부산은 밤바람이 제법 차갑네요. 🌙 "대출 다 갚았는데, 왜 등기부에는 아직도 빚이 있다고 나오죠?", "집주인 말만 믿고 전세 계약했다가, '깡통전세' 되는 거 아닌가요?"

내 집 마련, 전세 계약... 인생에서 가장 큰돈이 오가는 순간! 등기부등본 속 낯선 단어 '근저당권' 때문에 불안하신가요? 특히 대출을 전액 상환했어도, 별도로 '말소 등기'를 신청하지 않으면 서류상 빚은 그대로 남아있다는 사실, 알고 계셨나요? (이것 때문에 집 팔 때나 전세 놓을 때 낭패 보는 분들 정말 많습니다!)

오늘은 2025년 11월 최신 정보 기준으로, '근저당권'의 모든 것과, 법무사 비용(8만원) 아끼는 '셀프 말소(1만원)' 꿀팁, 그리고 '전세 사기' 피하는 등기부등본 보는 법까지 완벽하게 알려드릴게요!

 

 

등기부등본 을구 권저당권 (사진 : 네이트뉴스)

🤔 1. '근저당권'이 대체 뭔가요? (채권최고액 120%)

쉽게 말해, 은행이 "이 집 주인한테 돈 빌려줬으니, 안 갚으면 이 집 팔아서 내가 먼저 가져갈게!" 하고 등기부에 '찜'해놓는 권리입니다.

- 팩트체크 (채권최고액): 등기부에는 실제 빌린 돈보다 더 큰 금액이 적혀있습니다. 보통 대출금의 120% (또는 130%)로 설정되죠.
(예: 1억 대출 → 등기부엔 '1억 2천만원'으로 기재)
- 이유: 이자를 연체하거나 경매 비용 등이 발생할 것을 대비해, 은행이 미리 넉넉하게 잡아두는 것입니다.

 

 

근저당권 말소등기 신청서 (사진 : 찾기쉬운 생활법령정보)

💰 2. 대출 다 갚았다면? 무조건 '말소'하세요! (셀프 vs 법무사)

대출금 0원 만들었다고 끝이 아닙니다! 은행은 알아서 지워주지 않아요. 내 돈 내고 내가 지워야 합니다.

방법	비용 (예상)	장단점
1. 은행 위임 (법무사 대행)	약 4 ~ 8만 원	- 장점: 은행에서 사인만 하면 끝. (편리함) - 단점: 수수료가 듬.
2. 셀프 등기 (직접 신청)	약 1만 원 (등록면허세+수수료 등)	- 장점: 치킨값(5~7만원) 절약! - 단점: 구청, 등기소 왔다 갔다 하는 수고 필요.

⭐ 깡이서방's 꿀팁: 시간이 있다면 '셀프 등기'를 강력 추천합니다! 은행에서 '위임장, 해지증서' 등 서류만 받아와서, 인터넷등기소(e-Form)나 관할 등기소에서 신청하면 됩니다. (어렵지 않아요!)

 

 

깡통전세 사기 (사진 : 한국경제)

🛡️ 3. '전세 사기' 안 당하려면? (등기부등본 체크리스트)

전세 계약 전, 등기부등본 '을구' 확인은 생명입니다!

• 1. '채권최고액' 확인: 집주인이 빌린 돈(근저당)이 얼마인지 확인하세요.
• 2. '깡통전세' 계산: (근저당 채권최고액 + 내 전세보증금) > 집값의 70~80%라면? 위험합니다! 경매 넘어가면 보증금 다 못 받을 수 있습니다.
• 3. '말소 조건' 특약: "잔금일 당일에 대출 전액 상환하고 근저당 말소한다"는 특약을 계약서에 꼭 넣으세요!
• 4. 계약 당일 재확인: 잔금 치르기 직전, 등기부등본을 '다시 한번' 떼봐야 합니다. (그 사이 몰래 대출받았을 수도!)

 

[요약]
'근저당권'은 대출을 다 갚아도 자동으로 사라지지 않습니다! 반드시 '말소 등기'를 신청해야 등기부에서 깨끗하게 지워집니다. 은행 법무사에 맡기면 4~8만원이지만, 직접 하면 1만원대에 해결 가능! 전세 계약 시에는 '근저당 채권최고액 + 전세금'이 집값의 70%를 넘지 않는지 꼭 확인하고, '전세보증보험' 가입으로 내 돈을 지키세요!

 

 

안심전세 앱 (사진 : 한겨레)

💡 '부동산 등기' Q&A 💡

Q1. 은행이 알아서 말소해주는 거 아니었나요?

A. 아닙니다! 대출 상환 후, 고객이 "말소해 주세요"라고 요청(위임)하거나, 서류를 받아 직접 신청해야 합니다. 가만히 있으면 빚 다 갚고도 등기부엔 '근저당 설정'이 그대로 남아있어, 나중에 집 팔 때 오해를 사거나 번거로워질 수 있습니다.

Q2. '전입신고'랑 '확정일자'는 언제 해야 하나요?

A. 이사 당일(잔금일) 즉시! 주민센터나 '정부24'에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 다음 날 0시부터 '대항력(내 보증금을 지킬 권리)'이 생깁니다. (근저당은 당일 효력 발생이라, 하루 늦으면 순위에서 밀릴 수 있습니다!)

Q3. '안심전세 앱'이 뭔가요?

A. 정부(HUG)에서 만든 앱입니다. 시세 조회, 집주인 세금 체납 여부, 그리고 '등기부등본 변동 알림' 서비스까지 무료로 제공합니다. 전세 계약 전후로 꼭 깔아두세요!

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아는 것이 힘! 내 돈은 내가 지킵니다.

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등기부등본은 '부동산의 신분증'입니다.
'근저당권'의 의미와 '말소'의 중요성만 알아도,
소중한 내 자산을 지키는 큰 힘이 됩니다! 💪